Індекс вартості житла Києва IKm (USD) 1432 пункту (-0,2% за грудень, -7,4% за 2011 рік). Індекс вартості житла Києва IKm (UAH) 11503 пунктів (-0,3% за грудень, - 6,8% за 2011 рік). Індекс цінового очікування (передбачуване зміна індексу вартості в наступному місяці) 0,0%. Індекс прибутковості житла (порівняння інвестицій в нерухомість з банківським депозитом) в грудні збільшився на 0,3 банк / деп. і склав 0,2 банк / деп.

 

У грудні на київському ринку нерухомості відбувалися дуже непрості процеси. Ринок приходив до тями після невдалої спроби законодавців кардинально змінити порядок реєстрації операцій з нерухомістю та передати Державній реєстраційній службі, що входить в систему Мін'юсту, частина функцій БТІ.

Багато хто запанікувал так як і при продажа квартир в Ярославле, продавці вистоювали величезні черги в БТІ, намагалися до кінця року оформити необхідні для угоди документи. Інші - навпаки, заспокоїлися, відклали продажу, а то і просто пішли на канікули. І хоча законодавці, переконавшись, що ринок не готовий до нововведень, в терміновому порядку продовжили повноваження БТІ, але ділова активність від цього не зросла. Бо не так-то просто відновити досягнуті, а потім розірвані домовленості між продавцями і покупцями. Особливо напередодні традиційних зимових канікул, яких з нетерпінням чекали багато учасників ринку. І цих учасників можна зрозуміти: рівень невизначеності в цьому році був дуже високий, очікування кризи давило на всіх. Звідси потреба зробити паузу, відпочити, розібратися в що відбувається, визначитися з планами на майбутнє.

Події останніх тижнів ще раз наочно показали, що ринок нерухомості настільки складний і багатогранний, що ажіотаж і паніка тут нерідко уживаються разом з прагненням перечекати. Бо цілі і настрої у людей різні. Ажіотаж і паніка були у тих, хто мав намір вирішити свої житлові і фінансові проблеми в найближчому майбутньому; прагнення перечекати - у більшості інших учасників ринку. В результаті рівень ділової активності помітно знизився. Задатків було небагато, та й за кількістю угод грудня помітно поступився осіннім місяцях.

Ситуація з угодами дещо покращилася в кінці місяця. Продавці встигли оформити необхідні документи, а покупці вирішили не відкладати на майбутній рік покупку нерухомості. Подібне збільшення кількості угод в останні тижні грудня спостерігається практично щороку. Основні домовленості зазвичай досягаються заздалегідь, з розрахунком того, щоб увійти в Новий рік з вже вирішеними житловими і фінансовими проблемами. Очевидно, дається взнаки традиція робити подарунки собі та близьким на Новий рік.

Важливо відзначити, що зниження ділової активності у продавців і покупців відбувалося по-різному. На традиційні зимові канікули покупці стали йти значно пізніше продавців.

У першій половині грудня покупці були досить активні. Дзвінків і заявок на покупку квартир було більше звичайного (майже на рівні жовтня-листопада).

У заявках на купівлю явно переважали малогабаритні квартири економ-класу. При цьому ціни в більшості таких заявок були далекі від ринкових. Не дивлячись на те, що подібні квартири користуються попитом, і ціни на них у більшості районів міста устоялися (а подекуди навіть зросли), багато заявники чомусь думають, що у ріелторів десь приховані квартири, які на 20-30 і більше відсотків дешевше аналогічних. Мовляв, якщо знайдете і сторгуете подібну квартиру, то можете розраховувати на досить скромний заробіток. В більшості випадків подібні заявки лише створювали видимість пожвавлення ринку (про що ми неодноразово писали в оглядах).

Разом з тим, серед заявок на покупку зустрічалися і цілком ринкові ціни (в деяких сегментах питома вага заявок з ринковими цінами навіть зріс). Вважаємо, що це реакція покупців на прагнення держави наблизити вітчизняний ринок нерухомості до «цивілізованого». Наскільки ми можемо судити, в більшості випадків учасники ринку ставляться насторожено до подібних нововведень. Адже понад 20 років вітчизняна економіка перебувала в глибокій тіні. А ринок нерухомості, до всього цього, ще й в тумані.

Перехід від тіньової економіки (яка і до цього дня нікуди не поділася) до «цивілізованого ринку нерухомості» дуже непростий. І справа навіть не в організації ринку (як показує практика, вітчизняний ринок нерухомості здатний адаптуватися до будь-якої організації). А в корінному питанні: «звідки гроші на покупку нерухомості»? Схоже, що саме це питання держава в найближчому майбутньому планує ставити покупцям (всім або вибірково - поки незрозуміло). Одночасно відслідковуючи відповідність сум в договорах купівлі-продажу з реальними ринковими цінами.

Тому й поспішають деякі покупці вирішити свої житлові проблеми до того, як держава почне уважно стежити не тільки за ринком нерухомості, але і за їх грошима.

Що ж стосується продавців, то в грудні чимало квартир було знято з продажу. Деякі продавці піднімали ціни, деякі знижували. Але знижували, як правило, потроху після кількох місяців безплідних спроб продати. Випадки, коли продавці різко скидали ціни, зустрічалися нечасто. Нові продавці часто виставляли квартири дорожче аналогічних.

В результаті індекс вартості Києва IKm (USD) в грудні знизився всього на три пункти (0,2%), причому все це зниження припадає на першу половину місяця.

Збільшилася розшарування ринку. Зокрема, зросли ціни на однокімнатні квартири біля метро. На віддалених від метро масивах ціни знизилися. І тут дуже багато залежить від конкретного мікрорайону, вулиці і навіть вдома. Статистика згладжує подібні відхилення. Тому в подібних дослідженнях ми нерідко покладаємося на ріелторів, які регулярно продзвонюють квартири, підбираючи варіанти за заявками покупців і орендарів.

Згідно з нашими даними, в грудні ціни продажів були в середньому на 10,3% нижче середніх цін пропозицій у відповідних сегментах ринку. Наскільки вірно відображають ці дані загальноринкові тенденції - сказати складно. По-перше, в кожному сегменті ринку свої особливості, своє співвідношення попиту і пропозиції. По-друге, ці дані отримані на основі дуже невеликої кількості угод (бо статистична помилка висока). По-третє, більшість проданих об'єктів складають квартири, стан яких істотно відрізняється (в ту чи іншу сторону) від «середньостатистичного». І хоча при порівнянні цін ми використовуємо не тільки загальнодоступний сервіс оцінки квартир в Києві, а й відповідні методи, що дозволяють врахувати стан житла, подібне розмаїття варіантів також є джерелом помилок і похибок.